内地资金追捧  香港豪宅走高
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  30年河东,30年河西。

  如果说一两年前,主要还是香港资金回内地炒房,如今的香港豪宅市场则被内地人炒了个外焦里嫩。9月,港媒报道的是内地资金购入价值过亿的商铺,内地人成就“香港铺王”;10月,焦点又变成以7.128万/平方英尺(港元)天价购入住宅的内地买家,这套面积超过620平方米的复式单位,计算下来总价接近4.5亿港元。

  究竟有多少国内资金进入香港楼市?这些资金的构成为何?难道国内火热的房地产市场已经没有投资价值了吗?
烫手的香港楼市

  香港特首曾荫权最近颇为头痛,在他办公区域附近,最近几乎天天都有游行示威,抗议的主要内容是价格一路高升的住宅市场。秉持着香港政府向来“大市场,小政府”的原则,他在最近的施政报告中表示:不必担心豪宅市场价格的大幅上扬,特首只关心普通市民的居住情况。

  但这句看似稳妥的告白却遭到来自各方的责难,原因是豪宅市场的楼价涨得实在太快,甚至开始影响普通住宅的楼价。来自地产研究机构的数据显示,香港豪宅市场价格已比年初上涨了28%。在豪宅的带动下,香港楼市整体攀升。在9月份送交香港土地注册处注册的所有种类楼宇买卖合约共1.4万多份,较8月份上升9%,同比更是上升95.9%。据瑞银研究报告显示,2003年年中至2008年夏季,香港住宅价格上涨超过一倍,尽管随后全球危机爆发致使房价急剧下跌,但最近6个月又开始急速攀升,基本已回升至前期高点附近。

  难道香港的富人急剧增多,直接导致豪宅供不应求?

  实际上,根据美林全球财富管理与凯捷顾问公司10月13日发行《亚太区财富报告》显示:截至2008年12月底,香港百万富翁的人数,锐减六成一,从9.6万人下降至3.7万人,财富总值更暴跌六成半,缩减至1810亿美元,跌幅远超其他市场。

  “香港的投资市场往往会在极度乐观或极度悲观下,突然出现逆转。”中原集团主席施永青认为,这轮暴涨除了本地银行降息等原因外,外来因素的影响非常重要。“港人本身的负担能力已不足解释当前市况。”施永青说现时香港楼市的销售对象广泛,其中内地买家不断增加,而且内地买家出手极为阔绰。

  “从今年8月开始,我们就已经有十几起内地购房团。”香港美联物业的销售经理林立仁也向记者表示,而且这些购房团几乎每次都有大额成交案例。最近的成交案例是一个来自广东的买家,其斥资5600万港币买下香港半山巴丙顿道,会德丰开发的豪宅The Babington.

  “我现在正努力学习普通话。”林立仁笑称,最近半年投资香港楼市的内地豪客日益境多。而且前期很多都是一次性付款。“九龙站附近的新盘有超过三成为内地客所消化。”

  而在施永青看来,现阶段香港豪宅市场内地资金比例已高达两到三成,而且有进一步走高的迹象。
内地资金继续涌入
    
  究竟有多少国内资金进入香港楼市?中银香港最新研究报告指出。目前进入香港楼市的内地资金,约占全部成交金额的5%-10%,以2008年住宅成效金额3400亿港元计,内地资金达到170亿-340港元。而且这些资金主要都集中在豪宅市场。

  野村证券的研究报告显示,内地客户主要在投资港岛或九龙区较新的中高价物业,楼价介乎1000万-2000万港元的物业成交量之中,内地买家占16%,500万-1000万港元的中价楼则占12%,500万元以下的单位只占4%。

  面对日益飞涨的豪宅,香港政府也开始有所行动。

  金管局新任总裁陈德霖日前与银行家们达成共识,要对按揭贷款施加一些新的限制,购买豪宅的贷款不得超过物业价值的60%。但包括李兆基(恒基地产主席)在内的地产大鳄远的对该项措施反应冷淡,认为该阶层的购房者大多喜欢一次性购房,因此影响有限。

  在采访林立仁的过程中,记者接触到一位来自湖南的梁姓客户。这位梁先生准备购入的是位于香港半山的豪宅,其预算是“4000万-5000万港元左右的房子,如果合心意民还可以再上调20%”,梁先生对记者表示,他一直经营的是木材生意,最近几年也开始投资国内房地产市场,多有斩获。最近听朋友介绍,开始对投资香港产生兴趣。“ 一方面是投资移民,另一方面也是抱着鸡蛋分开篮子放的原则。”梁先生说。
  
  “听说国内客户在香港贷款买房比较难,所以没有贷款的计划。”梁先生说。林立仁也告诉记者,由于香港银行一些特殊规则,内地客户在香港贷款的确有些难度。例如香港银行不会将提成、奖金等列入固定工资,因此一些在国内属于优质客户的人士,可能在香港贷不到相应的资金。但这个壁垒反过来也导到了流入香港楼市的国内资金通常都是现金。

  “最近情况有些改变。”林立仁表示,随着进入香港楼市的国内客户增多,除了一掷千金的豪客外,一些资金实力充足的金领也投资移民香港。这些人通常都对国际资本市场的游戏规则比较熟悉,因此往往能够得到香港银行的青睐。香港恒生银行高级经理兼抵押贷款业务主管谭丽也表示,比较去年同期,外籍人士通过该银行承办楼按揭贷款大幅上升36%,当中50%至60%为内地客,内地连同海外客数目亦创该行新纪录。根据该行资料统计,透过该行做按揭的申请人,平均贷款额度约400万港元,超过10%的借款额超过1000万港元,其中不少属内地人士,比例属该行历史新高。

  业内人士认为,银行按揭客户群体的扩大,显示未来进入香港楼市的国内资金还会持续增多。

  除此之外。在林立仁的眼中 ,炒卖香港物业的内地客户构成也有了一定变化,以往主要是珠三角一带的资金来“捧场”,“最近来香港的资金真可谓是来自五湖四海,”林立仁表示,从8月开始,山西、内蒙古,东北等地的客户开始增多,天津、上海等地的客户也是有增无减。

  香港楼市为何骤然成为举国富人眼中的香饽饽?业内资深人士向记者表示,除了对香港楼市升值的预期外,由于港币与美元挂钩,人民币相对强势,内地客买港楼几乎天然享受八折的优惠。

  瑞银10月份发表的报告表示,这很大程度是因为内地充沛的流动性。由于这些资金在内地没有足够的投资渠道,而香港便捷的资金通途,相对独立的经济体制,都让内地资金趋之若鹜。该行预测,内地可能持续执行宽松的货币政策以提振民营部门投资和私人消费,因此瑞银认为,这将令资产价格泡沫进一步增大。